주택연금 가입조건과 예상 월 수령액 완벽 가이드

 노후 준비, 생각보다 빠르게 시작해야 한다는 말, 들어보셨나요?

요즘처럼 집값은 높고 은퇴 준비는 막막한 시대에, 주택연금은 ‘내 집에서 계속 살며 월급처럼 연금을 받는 방법’으로 주목받고 있습니다.
특히 55세 이상 중장년층에게 현실적인 선택지가 되고 있는데요.

이번 글에서는 2025년 기준 최신 정보를 바탕으로 주택연금 가입조건, 월 수령액 산정 방식, 신청 요건까지 전부 정리해 드립니다.

“과연 나는 가입 대상일까?”
“내 집으로 매달 얼마나 받을 수 있을까?”

이 글 하나로 완벽하게 이해하실 수 있습니다.

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주택연금이란?

• 주택연금은 내가 사는 집을 담보로 제공하지만, 계속 거주하면서
    → 평생 또는 일정 기간 매월 연금 형태로 수령할 수 있도록 설계된 국가보증 금융 제도입니다. 

• 집을 처분하지 않고도 현금 흐름을 확보할 수 있어, 은퇴 후 현금 유동성이 떨어지는 이들에게 유용한 수단이 될 수 있어요. 

• 주택금융공사가 제도를 운영하며, 월 지급이 보증되는 구조입니다. 

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가입조건 정리 (2025년 기준)

항목	조건	비고 / 예외 사항
연령 및 국적	부부 중 1명 이상이 만 55세 이상, 대한민국 국민이어야 함	예전에는 60세 기준이었으나, 현재는 55세부터 가능
주택 보유 기준	부부가 소유한 모든 주택의 공시가격 등의 합산액이 12억 원 이하	다주택자도 가능하나 합산 기준 충족해야 함
대상 주택 유형	주택법 제2조 제1호에 해당하는 일반주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔 등	아파트 외 주택/오피스텔 등도 대상 가능
실거주 요건	가입자 또는 배우자가 해당 주택에 실제 거주(전입 신고 포함)중이어야 함	주민등록상 주소가 일치해야 한다는 조건 포함
의사결정 능력	가입자 및 배우자가 법적 행위능력을 갖춰야 함	치매 등으로 능력이 부족할 경우 성년후견인을 통한 가입 가능
주택 처분 유예 조건	(참고) 보유 주택이 12억 초과인 경우, 일정 기간 내 1주택 처분 조건 등을 추가 요구될 수 있음

주의 포인트

• 기준 공시가격·합산 기준 등은 정책 변화에 따라 바뀔 수 있습니다.

• 실제 가입 가능 여부는 한국주택금융공사(주금공)의 심사 결과가 중요합니다.

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월 지급액, 어떻게 산정되나?

월지급액은 아래 두 핵심 요소를 조합해서 결정됩니다.

1. 담보 주택의 시세(또는 감정가액 등)

   • 아파트 등은 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세 등을 순차적으로 적용

   • 인터넷 시세가 없는 주택이나 오피스텔 등은 감정평가액을 기준으로 산정 가능 

   • 다만, 시세가 12억 원을 초과할 경우에는 12억 원을 기준으로 월지급액을 산정하게 됩니다. 

2. 가입자의 나이 (부부 중 나이 어린 사람 기준)

   • 동일한 주택 가격이라도 가입 연령이 높을수록 월지급액이 커집니다.

   • 예컨대, 70세 기준 3억 원 아파트의 경우 약 89만 2천 원가량 수령 가능하다는 예시가 제공됩니다. 

아래는 한국주택금융공사의 월지급금 예시 중 일부입니다.

연령	주택가액 1억	2억	3억	4억	5억	6억	8억	12억
55세	147,000원	295,000원	443,000원	…	…	…	1,183,000원	1,774,000원
60세	200,000원	400,000원	600,000원	…	…	…	1,602,000원	2,403,000원
70세	297,000원	595,000원	892,000원	…	…	…	2,380,000원	3,275,000원

• 예: 70세 기준, 3억 원 아파트 → 약 89만 2천 원/월 수령 예상

• 단, 위 표는 종신지급방식(정액형 기준) 예시이며, 실제 설계 방식 선택에 따라 금액은 달라질 수 있습니다. 

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지급 방식 및 기타 옵션

주택연금은 단순히 “매월 정액 지급” 외에도 다양한 지급 방식이 선택 가능합니다.

지급 방식	특징
종신지급방식	인출 한도 없이 평생 매월 일정액을 지급받는 방식
종신혼합방식	인출 한도 범위 내에서 본인이 필요한 금액을 먼저 인출하고, 나머지를 평생 연금 지급
확정기간혼합방식	일정 기간 동안 인출 가능 + 나머지를 일정 기간 연금 지급 (예: 10년 등)
우대형 / 우대혼합형	일정 조건 충족 시 (예: 기초연금 수급자 등) 더 높은 연금액 적용 가능성
대출상환용 방식	주택담보대출 또는 소상공인 대출 상환용도로 인출하고, 나머지는 평생 연금 지급 방식

인출 한도 범위
인출 가능한 금액은 대출한도의 일부 범위 내에서 설정되며, 담보주택의 상태나 재건축 분담금 등 조건에 따라 최대 50~90% 범위 내에서 인출 가능성이 열릴 수 있습니다. 

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최근 동향 & 참고 지표

• 가입자 월평균 수령액 격차
   서울 지역은 약 169만 원/월, 지방은 약 87만 원/월 수준으로 지역 간 격차가 큽니다. 

• 가입자 수 및 특징
   2025년 기준 약 13만 7,800명 가입 중이며, 평균 수령액은 약 150만 원 선입니다.

• 공시가격 기준 상향
   기존 9억 원 → 현재 12억 원 기준이 적용됨에 따라 가입 가능 대상이 확대된 변화가 있습니다. 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공시가격이 12억 초과하면 무조건 가입 불가인가요?

공시가격 합산이 12억 원을 넘을 경우 기본적으로 가입이 제한됩니다. 다만 예외적으로 일정 기간 내 1주택 처분 조건 등이 요구될 수 있습니다.

Q2. 현재 거주 중이지 않은 집도 담보로 가능할까요?

원칙적으로는 가입자 또는 배우자가 해당 주택에 실제 거주 중이어야 합니다. 전입 신고 등 거주 요건이 중요하게 적용됩니다. 

Q3. 월 지급액은 늘어날 수 있나요? (물가 반영 등)

지급액은 가입 시점의 시세, 가입자의 나이 등을 기준으로 정해지며, 물가 상승률이 자동으로 반영되는 구조는 아닙니다. 다만 지급방식 선택 및 인출 방식 조정에 따라 월액 변화 가능성은 있습니다.

Q4. 가입 시 초기 비용(보증료 등)은 어떻게 되나요?

가입 시 초기 보증료가 발생하며, 주택 가격의 일정 비율로 책정됩니다. 이 비용은 연금 수령액에서 일부 차감되거나 포함되어 반영될 수 있습니다. 

Q5. 사망 후에는 어떻게 되나요?

가입자 사망 시 배우자에게 연금 승계가 가능하며, 지급이 종료된 후에는 담보주택의 처분을 통한 정산 절차가 있을 수 있습니다. (자세한 절차는 주금공 상담 필요) 

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