2026년 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 기한에 맞춰 종료됩니다. 정부는 정책의 신뢰성을 유지하면서도, 갑작스러운 규제 지역 지정으로 피해를 보는 사례를 방지하기 위해 '계약일 기준 적용'과 '실거주 의무 유예'라는 강력한 보완책을 발표했습니다. 이번 조치는 매도 의지가 있는 다주택자에게 퇴로를 열어주고, 무주택 매수자의 자금 조달 및 입주 부담을 덜어주는 데 초점이 맞춰져 있습니다.
2026년 다주택자 양도세 중과 유예 보완 핵심 내용
당초 양도세 중과 유예는 '양도일(잔금일)'을 기준으로 했으나, 이번 보완책을 통해 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우까지 혜택 범위를 확대했습니다.
1. 양도세 중과 배제 요건 및 기한 연장
기존 조정대상지역(강남3구, 용산): 2026년 5월 9일까지 계약을 완료하고, 계약일로부터 4개월 이내에 양도(잔금 및 등기)해야 중과세율(기본세율 + 20~30%p)을 피할 수 있습니다.
신규 지정 조정대상지역: 2025년 10월 16일에 새로 지정된 서울 21개 구 및 경기 일부 지역은 6개월 이내로 잔금 기한이 더 넉넉하게 부여됩니다. 이는 신규 규제로 인한 시장 혼란을 방지하기 위한 조치입니다.
2. 조정대상지역 현황 (2026년 2월 기준)
현재 중과세율이 적용되는 조정대상지역은 다음과 같으며, 보유 기간이 2년 이상인 주택에 한해 유예 혜택이 적용됩니다.
| 구분 | 세부 지역 리스트 | 비고 |
| 서울 (25개 구) | 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 성동구, 성북구, 양천구, 영등포구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구 | 강남 3구 및 용산구는 기존 조정대상지역으로 잔금 기한 4개월 적용 |
| 경기 (12개 지역) | 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 | 신규 조정대상지역 등으로 분류 시 잔금 기한 6개월 적용 가능 |
임대 중인 주택의 실거주 의무 및 대출 규제 완화
토지거래허가구역 내 주택을 매수할 때 가장 큰 걸림돌이었던 '즉시 입주 의무'가 임대차 계약이 남아 있는 경우에 한해 한시적으로 완화됩니다.
토지거래허가제 실거주 의무 유예
매도인이 다주택자이고 매수인이 무주택자인 경우, 임차인이 거주 중인 주택은 최초 임대차 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예받을 수 있습니다.
최대 유예 기한: 2028년 2월 11일(발표일로부터 2년) 이내에는 반드시 입주해야 합니다.
적용 대상: 2026년 2월 12일 현재 체결되어 있는 임대차 계약에 한함.
주택담보대출 전입신고 의무 기한 연장
수도권 규제지역 내 주담대 실행 시 적용되던 '6개월 내 전입 의무'도 완화됩니다.
변경 기준: '대출 실행일로부터 6개월' 또는 '임대차 계약 종료일로부터 1개월' 중 더 늦은 날짜까지 전입하면 됩니다.
단, 가계약은 인정되지 않으며 증빙 서류(임대차 계약서 등)를 통해 실질적인 승계 여부를 확인합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 2026년 5월 9일 이전에 가계약만 한 경우에도 양도세 중과가 유예되나요?
No. 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정은 법적 '계약'으로 인정되지 않습니다. 반드시 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되어야 유예 혜택을 받을 수 있습니다.
Q2. 임대 중인 주택을 살 때 매수인이 유주택자여도 실거주 유예가 가능한가요?
No. 임대차 주택의 실거주 의무 유예와 주담대 전입 의무 연장은 오직 무주택 매수인이 다주택자의 주택을 매수하는 경우에만 적용됩니다. 매수인의 무주택 여부는 '토지거래허가 신청일' 또는 '대출 신청일'을 기준으로 판단합니다.
Q3. 신규 조정대상지역에서 임대 기간이 6개월 미만 남은 주택을 살 때도 무주택자여야 하나요?
No. 신규 지정된 조정대상지역에서 잔여 임차 기간이 6개월 미만인 주택을 매수하는 경우에는 매수인의 무주택 여부와 상관없이 거래가 가능합니다.
Q4. 주담대를 받고 전입 의무를 유예받으려면 어떤 서류가 필요한가요?
기존 임대차 계약을 승계한다는 점을 증명하기 위해 임대차(전세) 계약서와 매도인의 다주택자 여부 확인을 위한 개인정보 동의서, 재산세 납부 증명서 등이 필요합니다.
Q5. 전세대출을 이용 중인 무주택자가 이번 조치로 주택을 사면 대출이 바로 회수되나요?
취득한 아파트에 세입자가 살고 있다면 세입자의 임대차 계약 잔여 기간까지는 전세대출 회수가 유예됩니다. 본인의 전세대출 만기와 세입자의 만기 중 먼저 도래하는 시점까지만 이용이 가능하므로 자금 계획을 면밀히 세워야 합니다.
이번 보완책의 핵심은 2026년 5월 9일이라는 데드라인 앞에서 임대차 계약이나 신규 규제로 인해 선의의 피해를 보는 사례를 막는 것입니다. 특히 실거주 의무가 유예되더라도 2028년 2월까지는 실입주를 완료해야 한다는 점을 반드시 유의하시기 바랍니다.
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